살다 보면 계약 만료일이 다가올 때 임대인과 임차인이 서로 “계약을 끝낼까요, 아니면 조건을 바꿀까요?” 하고 주택 임대차계약 이야기를 주고받아야 하는 시점이 있습니다. 그런데 아무 말 없이 시간이 흘러가면, 법은 이것을 묵시적 갱신이라고 봅니다. 즉, 별다른 의사 표시가 없으면 전과 같은 조건으로 다시 계약이 된 것으로 보는 것이지요.
저 역시 살면서 임대차계약을 몇 번 경험해보니, 이 묵시적 갱신이 생각보다 자주 발생합니다. 특히 바쁜 생활 속에서 임대인이나 임차인 모두 “괜찮겠지” 하며 신경을 못 쓰고 지나가버리는 경우가 많습니다. 그런데 나중에 보증금 반환 문제에서 갈등이 커지는 걸 주변에서도 종종 보았습니다. 그렇기에 이 부분을 정확히 이해해두는 것이 필요합니다.
주택 임대차계약 묵시적 갱신은 언제부터 시작될까?
1. 자동 재계약이 확정되는 순간
법은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통지가 없으면 기존 계약과 같은 조건으로 다시 임대차가 성립한다고 규정합니다.
예를 들어 만기일이 2025년 9월 26일이라면, 그 2개월 전인 7월 26일까지 아무 말이 없으면 자동으로 묵시적 갱신이 확정되는 것입니다.
여기서 중요한 건, 임차인이 계약을 연장할 생각이 없더라도 미리 알리지 않으면 자동 연장이 된다는 점입니다. 간혹 임차인이 “만료일에 그냥 나가면 끝나는 것 아니냐”는 오해를 하기도 하는데, 실제로는 법적으로 갱신된 것으로 보게 됩니다.
2. 새 계약 기간
새로 갱신된 계약은 기존 계약이 끝난 다음 날 0시부터 이어집니다. 주택의 경우, 이 존속 기간은 법적으로 2년입니다. 즉, 2025년 9월 26일에 기존 계약이 끝난다면, 2025년 9월 27일 0시부터 새 계약이 시작됩니다.
다만, 임차인에게는 조금 더 유리한 권리가 부여되어 있습니다. 묵시적 갱신 상태에서는 언제든지 “그만 살겠습니다”라고 통보할 수 있고, 그 통보일로부터 3개월만 지나면 계약을 종료할 수 있습니다.
상황별 보증금 반환 시점
1. 만기 종료 후 이사하는 경우
계약 기간이 끝나고 집을 인도하면, 임대인은 그 시점에 보증금을 반환해야 합니다. 서로 동시에 이행하는 것이 원칙입니다.
2. 묵시적 갱신 후 임차인이 해지 통보한 경우
임차인은 묵시적 갱신 상태에서도 언제든지 “그만 살겠습니다”라고 통보할 수 있습니다. 이때는 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 집을 인도하면 그때 보증금을 반환해야 합니다.
이 부분은 임차인 입장에서는 일정한 ‘탈출구’ 같은 개념입니다. 기존 계약을 억지로 2년 더 살 필요 없이, 3개월만 거주 후 나갈 수 있으니까요. 반대로 임대인 입장에서는 3개월이라는 유예기간을 통해 세입자 교체나 집 처분 계획을 세울 수 있는 시간을 확보할 수 있습니다.
3. 보증금 반환이 지연되는 경우
제때 보증금이 반환되지 않는다면, 임차인은 내용증명으로 반환일·금액·계좌를 통지해야 합니다. 필요하다면 임차권등기 명령을 통해 보증금을 안전하게 확보하거나, 지급명령을 통해 강제로 회수 절차를 밟을 수도 있습니다.
특히 임대인이 보증금을 제때 주지 못하는 경우는 실제로도 자주 발생합니다. 집이 매매 중이거나, 다른 세입자에게 보증금을 받아서 돌려줘야 하는 상황이 많기 때문입니다. 이럴 때는 임차권등기를 해두면, 보증금을 돌려받기 전까지 새로운 세입자가 들어와도 내 권리가 보장됩니다.
사례로 보는 보증금 반환 시점
- 만기일: 2025년 9월 26일
- 임차인이 아무런 통보 없이 지나감 → 묵시적 갱신 확정
- 임차인이 해지 통보한 날: 2025년 10월 10일
- 계약 종료일: 2026년 1월 10일 (통보 도달일로부터 3개월 뒤)
- 집을 인도하면 보증금 반환 시점도 이 날이 됩니다.
즉, 보증금 반환 기준일은 원래 만기일이 아니라 ‘해지 통보 도달일’을 기준으로 3개월이 지나야 한다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
또 다른 예시를 알아보요
만기일이 2025년 9월 26일인데, 임차인이 2025년 8월 12일에 미리 해지 통보를 했다면?
- 묵시적 갱신은 9월 27일 0시부터 시작됩니다.
- 그러나 8월 12일 해지 통보가 임대인에게 도달했으므로, 11월 12일에 계약이 종료됩니다.
- 따라서 집을 넘기면 11월 12일에 보증금을 반환해야 하고, 반환이 지연되면 그다음 날부터 지연이자가 붙을 수 있습니다.
임대인과 임차인의 오해 포인트
- 임차인 입장: “그냥 만기일에 이사 가면 끝나는 것 아닌가?” → 오해입니다. 묵시적 갱신 규정에 따라 자동 연장이 되므로, 반드시 사전에 통지해야 합니다.
- 임대인 입장: “세입자가 해지 통보하면 바로 나가야 하는 것 아닌가?” → 아닙니다. 통보일로부터 3개월의 시간을 가집니다. 그동안 새 세입자를 구하거나 보증금 마련을 준비할 수 있습니다.
정리해 볼게요
- 묵시적 갱신의 시작 시점은 계약 만료 다음 날 0시
- 임차인이 해지 통보를 하면 통보 도달일로부터 3개월 뒤에 계약 종료
- 보증금 반환 시점은 계약 종료일에 집을 인도할 때
- 보증금 반환 지연 시 임차권등기·지급명령 등으로 권리 보호 가능
묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두에게 ‘안전장치’가 되기도 하지만, 동시에 제대로 알지 못하면 불필요한 분쟁의 씨앗이 되기도 합니다. 미리 정확히 알아두면, 서로 얼굴 붉힐 일 없이 계약을 정리할 수 있을 것입니다.
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