임차인이이 ‘이산간다’ 해놓고 아시 계약 갱신 요구 가능할까? 계약갱신요구권 철회와 법적 쟁점 총정리에 알아보겠습니다. 주택 임대차 시장에서 세입자의 권리를 보장하기 위한 장치로 도입된 계약갱신요구권은 2020년 「주택임대차보호법」 개정의 핵심입니다. 이를 통해 임차인은 기존 2년 임대차 계약에 대해 한 차례 연장을 요구할 수 있어, 최대 4년까지 동일 주택에서 거주할 수 있는 권리를 갖게 되었습니다.
그러나 실제 현장에서는 ‘이사 갈 예정’이라 말한 임차인이, 다시 마음을 바꿔 계약 갱신을 요구하는 사례가 적지 않게 발생합니다. 이 경우, 임대인이 이미 후속 임차인을 찾았거나 새로운 계약을 준비 중이었다면 분쟁의 소지가 생깁니다. 그럼 이러한 상황에서 임차인의 번복은 법적으로 유효할까요?
계약갱신요구권의 기본 개념
계약갱신요구권은 임차인이 계약 기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신을 요청할 수 있는 권리입니다.
다만 다음과 같은 경우 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다:
- 본인 또는 직계존비속의 실거주 목적
- 임차인의 차임 연체
- 임대차 목적물의 철거, 재건축 등의 필요성
- 건물 전체의 철거 계획
하지만 위 사유에 해당하지 않는 한, 임대인은 세입자의 갱신 요구를 원칙적으로 수용해야 합니다.
퇴거 의사표시 후 갱신 요구, 가능한가?
임차인이 처음에는 “이사 갈 예정”이라고 밝혔다가 다시 계약 연장을 요구하는 경우, 법률적으로는 의사표시 철회의 문제가 됩니다.
여기서 핵심 쟁점은 다음 두 가지입니다:
- 퇴거 의사의 확정성
- 임대인의 신뢰 형성 여부
1. 퇴거 의사표시의 확정성
단순한 대화나 문자, 전화로 “이사 가려고 한다”는 표현은 법적으로 불확정적인 표현으로 해석됩니다. 이 경우에는 임차인이 다시 갱신 요구권을 행사하는 것이 가능하다는 것이 하급심 판례와 유권해석의 흐름입니다.
예:
“이사 갈 것 같아요.”
“아직 확정은 안 됐지만 이사 준비 중이에요.”
이러한 표현들은 법적 구속력이 있는 의사 확정으로 보기 어렵습니다.
2. 임대인의 신뢰 형성 여부
반대로 임차인의 발언이나 행동을 믿고 임대인이 새 임차인을 모집했거나 계약 체결까지 진행한 경우, 상황은 달라집니다.
이 경우 법원은 임차인의 퇴거 의사표시가 확정적이고 구체적인 의사표현이었다고 판단할 수 있으며, 이로 인해 계약갱신요구권 행사가 제한될 가능성이 있습니다.
하급심에서는 다음과 같은 경우를 주목합니다:
- 임대인이 새로운 임차인과 계약을 체결한 경우
- 리모델링, 청소 등 구체적인 준비를 진행한 경우
- 계약 해지 문서를 문서로 교환한 경우
계약의 ‘합의해지’로 인정될 수 있는 경우
대법원은 “합의해지”를 기존 계약을 장래에 소멸시키는 별도의 계약으로 해석합니다. 즉, 기존 계약의 종료를 상호 인정하는 의사표시가 있어야 하며, 묵시적으로 성립될 수는 있지만 반드시 청약과 승낙의 일치가 필요합니다.
실무적으로는 다음과 같은 행동이 있었다면 ‘합의해지’가 인정될 수 있습니다:
- 임차인이 서면으로 퇴거일 확정 통보
- 임대인이 새로운 임차인과 확정 계약 체결
- 양측의 대화 내용에 계약 해지를 전제로 한 문구가 명시
다만 단순한 문자나 대화 기록만으로 합의해지를 인정하기는 어려우며, 법원은 객관적인 계약 종료 의사의 일치 여부를 판단 기준으로 삼습니다.
하급심 판례 요약
- 임차인이 “재계약 안 할 것 같다”고 밝힌 후에도 다시 갱신 요구를 한 경우, 계약 갱신이 유효하지 않다는 판결이 있음
- 하지만 해당 판례는 구체적인 상황(문자메시지 내용, 임대인의 조치 등)에 따라 판단된 것으로, 모든 사례에 일괄 적용하기 어렵고 참고용 수준임
실무에서의 대응 전략
임차인 입장에서는 퇴거 의사를 먼저 밝혔더라도 갱신 요구를 할 계획이라면 즉시, 명확히 철회의사를 통보하는 것이 좋습니다.
임대인 입장에서는 단순한 퇴거 통보만 믿고 후속 임차인 모집에 나서기보다는, 가능하면 계약서 또는 퇴거 확인서 등의 명시적 문서를 확보하는 것이 법적 보호를 받는 데 유리합니다.
임차인 계약갱신요구권 철회 결론
- 임차인의 “이사 간다”는 말이 법적으로 계약갱신요구권 포기로 해석되려면 확정성과 구체성이 필요합니다.
- 임대인이 실제 손해를 입거나 구체적인 계약 준비를 마친 경우, 임차인의 철회는 인정되지 않을 수 있습니다.
- 그러나 그렇지 않다면 임차인은 여전히 갱신 요구권을 철회 후 행사 가능합니다.
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