부모님께서 돌아가시면서 물려주신 주택, 즉 상속주택을 받게 되면 예상치 못한 세금 부담이 발생할 수 있습니다. 특히, 상속으로 인해 다주택자가 될 경우 양도소득세 비과세 요건이 깨지거나, 높은 취득세율이 적용될 위험이 있습니다. 하지만 다행히도 소득세법에서는 상속주택을 받은 경우 기존 주택의 비과세 혜택을 유지할 수 있도록 주택 수에서 제외하는 규정을 두고 있습니다.
즉, 상속주택이 자동으로 비과세가 되는 것은 아니지만, 기존에 보유한 주택이 비과세 혜택을 받을 수 있도록 예외적으로 조정됩니다. 하지만, 부모님이 여러 채의 주택을 남겼다면 모든 주택이 주택 수에서 제외되지 않으며, 가장 오래 보유한 1채만 제외됩니다.
그렇다면 어떻게 하면 불필요한 세금 부담을 줄이고 상속주택을 효과적으로 정리할 수 있을까요?
오늘은 상속주택의 세금 부담을 줄이는 방법과 필수 절세 전략을 상세히 알려드리겠습니다.
▣ 상속주택 세금 부담을 줄이는 방법
상속주택을 받으면 일반적으로 취득세, 재산세, 양도소득세 등의 세금이 발생합니다. 특히 다주택자가 되는 경우 양도소득세 중과, 종합부동산세 증가 등의 불이익이 발생할 수 있어 신중한 전략이 필요합니다.
● 상속주택 세금 절세 방법 핵심 정리
상속주택이 2채 이상이면?
가장 오래된 주택 1채만 주택 수에서 제외되므로, 배분 전략이 필요합니다.
공동상속 시 최대 지분권자만 주택 수 포함됩니다.
소수지분권자는 주택 수 계산에서 제외됩니다.
▣ 취득세 부담 줄이는 방법
무주택자가 별도 세대로 상속받으면 취득세 0.8% 적용이 가능합니다.
양도 순서를 조정하면 2번의 비과세 혜택이 가능합니다.
후순위 상속주택을 먼저 양도한 후, 기존 주택 양도하시면 유리합니다.
▣ 상속주택이 2채 이상일 때 절세 전략
● 1. 주택 배분 전략 활용
부모님이 2채의 주택을 남기셨다면, 이를 어떻게 나누느냐가 절세의 핵심입니다.
■ 절세 방법:
1주택자인 자녀 → 가장 오래된 주택을 상속받음 (주택 수에서 제외)
무주택자인 자녀 → 주택 수에 포함되는 주택을 상속받음
이렇게 하면 각자 비과세 혜택을 유지하면서 상속세 부담 없이 주택을 정리할 수 있습니다.
● 2. 공동상속 활용하기
단독으로 상속받지 않고, 지분 형태로 공동상속하는 방법도 있습니다.
이 경우 주택 소유자로 간주되는 기준은 다음과 같습니다.
▣ 공동상속 주택의 소유자로 인정되는 기준
지분이 가장 큰 사람이 주택 소유자로 간주 됩니다.
지분이 동일하다면 해당 주택에 거주하는 사람이 주택 소유자로 인정됩니다.
둘 다 아니라면 연장자가 주택 소유자로 판단됩니다.
■ 예시
형제 두 명이 상속주택을 50%씩 공동으로 받았는데, 둘 다 거주하지 않는다면?
◇ 연장자인 형이 주택 소유자로 간주됩니다.
● 3. 양도 순서를 조정하여 세금 줄이기
부모님이 남긴 주택을 상속받아 1가구 3주택자가 되면 높은 세금이 부과될 수 있습니다.
이 경우 후순위 상속주택을 먼저 양도하는 것이 가장 효과적인 절세 방법입니다.
✔ 절세 전략:
후순위 상속주택을 먼저 매도하시고 기존 주택을 양도하면 남아 있는 상속주택이 주택 수에서 제외되면서 기존 주택의 비과세 혜택을 유지합니다.
마지막으로 선순위 상속주택을 비과세 요건에 맞춰 양도하면 비과세 가능합니다.
■ 이렇게 하면 총 2번의 비과세 혜택을 받을 수 있습니다!
▣ 공동상속 시, 소수지분권자의 절세 방법
● 소수지분권자란?
공동상속 주택을 여러 명이 지분으로 소유할 경우, 최대 지분권자가 아닌 사람을 ‘소수지분권자’라고 합니다. 이때, 소수지분권자는 주택 수에서 제외되므로 절세 효과가 있습니다.
▣ 소수지분권자 절세 전략
후순위 상속주택은 일반 주택처럼 취급되지만, 선순위 상속주택은 주택 수에서 제외됩니다.
소수지분권자는 직접 거주하지 않아도, 최대 지분권자의 거주 요건을 충족하면 자동으로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
■ 예를 들어, 부모님이 남긴 주택이 조정대상지역에 있을 경우?
일반적으로 2년 거주 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
하지만 소수지분권자는 거주하지 않아도, 최대 지분권자의 거주 요건을 충족하면 비과세가 적용됩니다.
▣ 상속주택 취득세 절세 방법
● 상속주택을 취득하면 취득세가 발생합니다.
일반적인 상속주택의 취득세율은 2.8%입니다.
하지만 무주택자가 별도 세대로 상속받으면 0.8%의 취득세율이 적용됩니다.
▣ 취득세 줄이는 방법
무주택 자녀가 별도 세대로 상속받으면 취득세 0.8% 적용 가능
부모님과 따로 거주하던 무주택 자녀가 상속받으면 세금 부담 최소화 가능
▣ 상속주택 세금 절세 전략 핵심 정리
▣ 주택 2채 상속 시, 가장 오래된 1채만 주택 수에서 제외
▣ 공동상속 시 최대 지분권자만 주택 수 포함
▣ 무주택자가 별도 세대로 상속받으면 취득세 0.8% 적용 가능
▣ 양도 순서를 조정하면 총 2번의 비과세 가능
＠ 결론: 상속주택, 절세 전략을 세우면 세금 부담 없이 정리 가능!
✔ 상속 후 주택을 어떻게 정리할지 고민이라면?
✔ 세금 부담을 줄이고 싶다면?
☆ 전문가 상담을 통해 나에게 맞는 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다!
☆ 상속주택을 효과적으로 관리하면 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있습니다!
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