상가를 임대받아 운영하는 임차인에게 권리금 회수는 매우 중요한 문제입니다. 상가 임차인 권리금 회수는 상가의 입지, 규모, 형태, 그리고 상권의 활성화에 따라 결정되는 금액으로, 임차인이 그동안 쌓아온 영업 기반과 관련된 재산적 가치라고 볼 수 있습니다. 특히 상가에 입점할 때 이전 임차인에게 권리금을 지급한 경우, 나중에 퇴거할 때 해당 권리금을 제대로 회수할 수 없게 된다면 재산적 손실이 클 수밖에 없습니다.
이전에는 권리금을 보호하는 명확한 법적 근거가 없어 임대인과 임차인 간의 갈등이 빈번했지만, 2015년 상가건물임대차보호법 제10조의 4가 신설되면서 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하기 위한 제도가 마련되었습니다.
상가 임차인 권리금 회수, 법적으로 보호받을 수 있는 기준
상가건물임대차보호법 제10조의 4에서는 임대차 종료 전 6개월 전부터 임대차 종료 시점까지 임대인이 다음과 같은 행위로 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못한다고 규정하고 있습니다.
1. 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 직접 수령하는 행위 금지
임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나, 이를 임대인이 직접 수령하는 것은 명백한 불법 행위로 간주됩니다.
2. 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거부하는 행위 금지
임차인이 소개한 신규 임차인이 적법한 조건을 갖추고 계약 의사를 밝힌 경우, 임대인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거부하는 것도 권리금 회수 방해에 해당합니다.
3. 그 외 권리금 회수를 방해하는 기타 행위
예를 들어, 신규 임차인의 입점을 막기 위해 지나치게 까다로운 조건을 요구하거나, 계약 체결을 지연시키는 행위도 권리금 회수를 방해하는 행위로 판단될 수 있습니다.
임대인의 직접 영업 선언이 권리금 회수에 미치는 영향
만약 임대인이 “”직접 영업을 하겠다””는 이유로 기존 임차인에게 퇴거를 요구한다면 어떻게 될까요? 이 경우 기존 임차인이 신규 임차인을 주선할 기회를 박탈당할 수 있습니다.
대법원 2019.7.4. 선고 2018다284226 판결에서는 이에 대해 다음과 같은 중요한 기준을 제시했습니다.
- 원칙적으로 신규 임차인 주선이 필요: 임차인이 권리금 회수 손해배상을 청구하려면 신규 임차인을 주선해야 합니다.
- 예외적으로 주선 의무 면제 가능: 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 명확히 표시했다면, 신규 임차인을 주선하지 않아도 손해배상을 청구할 수 있습니다.
- 임대인의 의사 표시 여부가 중요: 임대인이 “”직접 장사를 하겠다””는 의사를 확정적으로 드러냈다면, 기존 임차인은 더 이상 신규 임차인을 주선할 필요가 없게 됩니다.
권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구 요건
권리금 회수 방해로 인해 손해배상을 청구하려면 다음 요건을 충족해야 합니다.
1.임대인의 방해 행위 증명
- 임대차 종료 시점에서 임차인이 신규 임차인을 주선했음에도, 임대인이 이를 정당한 사유 없이 거부했거나
- 임대인이 신규 임차인과의 계약 체결 의사가 없음을 명확히 표시했음을 증명해야 합니다.
2. 임대차 종료 시점의 구체적 정황 증거 확보
임대인과의 대화 내용, 주선 과정에서의 협의, 신규 임차인의 조건 등을 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 확보해야 합니다.
권리금 보호를 위한 실무적 조언
이제 권리금 회수는 단순히 임대인과의 협의에만 의존하지 않아도 됩니다. 상가건물임대차보호법 제10조의 4와 관련 판례를 활용하면 법적 보호를 받을 수 있는 상황을 명확히 판단할 수 있습니다.
임대차 종료 전, 아래 사항을 꼭 확인하세요:
- 신규 임차인 주선을 위해 임대인과 협의하는 모든 과정을 기록으로 남기세요.
- 임대인이 “”정당한 사유 없이”” 계약을 거부했음을 입증할 수 있는 자료를 확보하세요.
- 필요시 법적 자문을 통해 권리금 회수 문제에 대비하세요.
결론: 권리금을 지키는 법적 근거를 활용하자
상가건물임대차보호법 제10조의 4는 임차인의 권리금을 보호하기 위한 강력한 법적 장치입니다. 특히 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거부하거나, 직접 영업 의사를 밝히며 권리금 회수를 방해하는 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이제 권리금 회수 문제로 고민하지 마세요. 법적 근거를 잘 활용하고, 필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받아 공정한 권리금 회수를 실현해 보세요!
상가 권리금 형성은 여러 형태로 이루어지고 있습니다. 단순 시설비 형태의 금액은 권리금이라 할 수 없지만 입지가 좋아 매출이 높고 유동인구가 많아 다양한 종류의 사업을 진행하여도 매출이 높을 것으로 예상되는 임지라면 분명 권리금이 생길 수 있는 상가라고 할 수 있습니다.
특히 새로운 임차인은 기존의 사업을 그대로 받을 경우에는 1년 동안의 매출이 얼마쯤 되는지가 기본적으로 권리금의 잣대가 될 수도 있습니다. 매출이 그만큼 중요하다고 할 수 있습니다.
상가 공실 해결! 임대 잘 되는 건물 만드는 7가지 비결에 대한 정보를 담은 포스팅입니다. 상가에 대한 좀더 자세한 내용을 보실 수 있습니다.
https://jooj.co.kr/wp-admin/post.php?post=1249&action=edit
결혼 후 주택 세금, 놓치기 쉬운 비과세 혜택 총정리 내용을 담고 있습니다. 양도세에 대한 궁금증이 있다면 내용을 참조해보시기 바랍니다.
0개의 댓글