강남아파트 한 채, 이제는 부의 상징이 아니라 세금 걱정의 대상이 되기도 합니다. 특히 부모님이 보유한 고가 부동산을 자녀가 상속받을 경우, 수억 원대의 상속세 부담은 피할 수 없는 현실이 되고 있습니다. 상속세는 ‘사망 당시 시가’를 기준으로 과세되기 때문에, 시세가 계속 오르는 강남권 아파트는 자산이 커질수록 상속세도 기하급수적으로 늘어납니다.
상속세는 신고일 기준 6개월 이내에 현금으로 납부해야 하기 때문에, 현금 유동성이 부족할 경우 납세자 입장에서는 보유 자산을 처분하거나 대출을 받아 세금을 납부해야 하는 부담이 따릅니다. 특히 부동산 외의 유동자산이 부족한 가구의 경우 상속세 문제는 현실적으로 대응이 꼭 필요한 과제가 됩니다.
상속세 계산 방식 간단 정리
- 기본공제: 5억 원
- 세율: 과세표준 구간에 따라 10%~50% 누진세율
- 기한: 상속 개시일(사망일) 기준 6개월 내 신고 및 납부
예시)
- 시가 30억 원 아파트 단독 상속 시
- 30억 – 5억(기본공제) = 25억 과세표준
- 누진세율 적용 시 약 10억 원 전후의 상속세 발생 가능
💡 참고로, 2024년 기준 상속세 과세표준 구간별 세율은 아래와 같습니다:
- 1억 원 이하: 10%
- 1억~5억 원: 20%
- 5억~10억 원: 30%
- 10억~30억 원: 40%
- 30억 원 초과: 50%
실전 절세 전략 4가지
1️⃣ 저가 양도
부모님이 생존 중일 때 시가보다 낮은 가격으로 자녀에게 매도하는 방법입니다.
- 시가 30억 원 아파트를 20억 원에 양도 시 → 10억은 증여로 간주
- 증여세는 그 차액에만 과세되므로 전체 상속보다 부담 적음
- 다만, 국세청은 “시가보다 30% 이상 또는 3억 원 초과 낮은 가격”으로 자녀에게 부동산을 양도할 경우, 그 초과액 전부에 대해 증여세를 과세합니다.
- 부모 입장에서는 양도소득세도 발생하므로 양쪽 세금 비교 필수
📌 주의: 증여세는 10년 이내 다른 증여와 합산 과세되므로, 증여 시기와 금액 분산 전략 병행이 중요합니다.
2️⃣ 생전 증여 + 10년 분산 전략
자녀에게 자산을 나눠 증여할 경우, 10년마다 일정 금액에 대한 증여세 공제 혜택이 있습니다.
- 성인 자녀 1인당 5천만 원 / 미성년자 2천만 원 공제
- 부동산은 전체 지분을 한 번에 주기보다 나누어서 증여하는 것이 효과적
- 증여는 상속보다 누진세율이 낮아 절세 가능성 큼
💡 단, 사망 전 10년 내 증여한 자산은 상속세에 포함되므로 시기 조절 필요
📌 최근에는 가상화폐나 금융자산을 활용한 분산 증여 전략도 자산가들 사이에서 주목받고 있으며, 법인활용을 통한 자산 분산 역시 실효성 높은 절세 수단으로 떠오르고 있습니다.
3️⃣ 배우자 상속 공제 최대 활용
- 배우자에게 상속 시 최대 30억 원까지 공제 가능
- 기본공제 5억 원과 함께 최대 총 35억 원까지 공제 가능
- 이는 실제 배우자가 받은 금액과 법정상속지분 중 큰 금액까지 인정됨
- 단, 배우자가 사망할 경우 자녀에게 다시 상속되며 세금 발생
- 따라서 2단계 상속까지 고려한 설계가 중요
📌 배우자 상속 시에는 ‘유언장’, ‘가족회의 기록’ 등을 통해 명확한 분할 근거를 마련하면, 향후 분쟁 및 세무조사 리스크를 줄일 수 있습니다.
4️⃣ 공동명의 또는 법인활용 절세 전략
- 부모와 자녀가 공동명의로 지분 구성 시 → 자녀 지분만큼만 과세
- 법인활용을 통해 부동산을 자산으로 보유하고, 가족 구성원이 법인 지분을 나눠 가지면 상속세가 아닌 지분 이전 형태의 세금으로 절세 가능
- 법인은 상속세가 아닌 양도세·법인세 체계로 과세됨
- 특히 법인을 활용하면 부동산 관리와 분산 투자에 유리하며, 지분의 이전이나 매각을 유연하게 할 수 있는 장점도 큽니다
📌 최근 국세청은 명의신탁 형식의 법인 우회 상속·증여에 대한 조사와 과세를 강화하고 있어, 정상적인 법인 설립 목적과 운영이 전제되어야 합니다.
📌 법인활용이 포함된 자산 승계 설계는 전문가의 도움을 받아 합법적인 범위 내에서 실행하는 것이 안전합니다.
함께 고려해야 할 포인트
- 연부연납 및 납부유예 제도 활용 가능 → 납세 부담 분산
- 생전 자산 설계와 보험 등 유동성 확보 전략 필수
- 공동명의 변경, 사전 증여 시 자금 출처 입증 철저히 준비 필요
- 세무사 또는 변호사와의 상속 플랜 설계가 장기적으로 이득
- 상속재산 평가 시 세무조정 가능 항목(예: 장례비용, 채무 공제 등)도 꼼꼼히 챙겨야 함
결론
강남 아파트는 자산이자 상속세의 근원입니다. 단순히 부동산 가격이 높다는 이유만으로 자녀에게 큰 부담이 될 수 있습니다. 하지만 제도적인 절세 전략을 잘 활용하고, 충분한 사전 준비와 전문가와의 상담을 통해 실행 계획을 마련한다면 상속세를 효과적으로 줄일 수 있습니다.
특히 법인활용을 중심으로 한 상속 전략은 강남 아파트와 같이 고가의 부동산 자산에 대한 상속세 절감을 위한 매우 유력한 수단입니다. 워드프레스 블로그를 통해 더 많은 분들이 이 정보를 확인하고 자산 방어 전략을 고민하시길 바랍니다. 이후에는 실제 사례 중심의 절세 시뮬레이션도 제공해드릴 예정입니다.
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