부동산 임대차 계약이 끝날 때, 임차인과 임대인 사이에서 가장 자주 마찰이 생기는 부분이 바로 ‘원상복구’입니다.
서류상으로는 “임차인은 임대차 종료 시 임차 목적물을 공실 상태로 반환한다”는 문구 하나면 충분해 보이지만, 막상 현장에서 보면 이 ‘공실 상태’라는 단어가 매우 광범위하고, 해석 여지가 많습니다. 저는 수십 년 동안 점포·사무실·창고 등 다양한 유형의 부동산 임대차를 경험하면서, 원상복구 문제로 웃고 울었던 사례를 많이 봤습니다. 이 글에서는 그동안 겪은 실제 상황과 함께, 법적·실무적으로 알아둬야 할 포인트를 풀어보겠습니다.
1. ‘공실 상태’의 실질적 의미
계약서에 적힌 ‘공실 상태’란, 임차인이 반입하거나 설치한 모든 집기·비품·설비·간판 등 가설물을 철거하고, 임대 당시 사용 가능한 상태로 회복해 반환하는 것을 말합니다.
여기서 중요한 점은 자연스러운 사용으로 인한 마모(예: 벽면 변색, 바닥 미세 스크래치)는 복구 의무에서 제외된다는 것입니다.
법원의 판단 경향
- 벽이 햇빛에 변색된 경우 → 통상 마모로 봄
- 바닥에 일상적인 사용 흠집이 있는 경우 → 통상 마모
- 그러나, 칼자국이 깊게 난 마루, 물을 장기간 흘려서 곰팡이가 번진 벽 → 과도한 훼손으로 복구 대상
즉, ‘시간과 사용’이 만든 변화는 임차인 책임이 아니지만, ‘부주의’나 ‘무단 변경’이 원인이라면 책임을 져야 합니다.
2. 임대인이 시설을 인수하는 경우의 오해
종종 임차인이 설치한 인테리어·설비를 임대인이 그대로 다음 세입자에게 임대하는 경우가 있습니다.
이럴 때는 원상복구비를 보증금에서 공제할 수 없습니다.
왜냐하면, 법적으로 원상복구비 공제는 임대인이 실제로 복구를 위해 비용을 지출했거나, 그 필요성이 객관적으로 인정될 때만 가능하기 때문입니다.
실무 팁
- 임대인이 시설을 그대로 쓰기로 했다면, ‘시설 인수 합의서’를 작성하세요.
- 합의서에는 인수 항목, 인수 조건, 보증금 공제 여부를 명확히 기재해야 합니다.
- 구두 약속은 나중에 분쟁이 발생했을 때 증명하기 어렵습니다.
3. 부속물·유익비 관련 권리
임차인이 설치한 시설물에는 두 가지 중요한 권리가 있습니다.
① 부속물매수청구권 (민법 제646조)
- 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속한 물건이 있으면, 임차인은 계약 종료 시 그 매수를 청구할 수 있습니다.
- 매수 금액은 ‘계약 종료 시점의 시가’를 기준으로 합니다.
② 유익비상환청구권 (민법 제626조 제2항)
- 임차인의 지출로 건물 가치가 증가했고, 그 가치가 반환 시점에도 남아 있다면 임대인이 이를 상환해야 합니다.
- 단, 목적물 반환을 받은 날부터 6개월 이내에 청구해야 하며, 임대인이 법원에 청구하면 상환을 유예받을 수도 있습니다.
4. 복구해야 하는 항목 vs 면제 가능한 항목
| 구분 | 예시 |
| 복구·철거 대상 | 임차인 설치 간판·외부 사인물, 실내 칸막이, 추가 배선·덕트, 급·배수 배관, 반입 집기·비품, 철거로 생긴 타공 보수, 동일 마감재로 마감 |
| 면제 가능 항목 | 바닥 미세 흠집, 벽면 변색, 손때 등 자연 감가 |
| 주의의 | 무단 공사, 과실로 인한 큰 훼손은 통상 마모에 해당하지 않음 |
4. 현장에서 겪은 사례
- 한 카페 임차인은 에어컨 배관을 추가로 뚫었는데, 철거 후 타공을 복구하지 않아 보증금에서 150만 원이 공제됐습니다.
- 반면, 바닥의 생활 스크래치는 임대인이 복구 청구를 했지만 법원에서 ‘통상 마모’로 판단해 공제 불가 판결이 났습니다.
5. 보증금 공제의 조건
원상복구비를 보증금에서 공제하려면 다음이 충족돼야 합니다.
- 임대인이 실제로 복구 작업을 했거나, 그 필요성이 객관적으로 인정될 것
- 복구 비용이 필요 상당하다고 평가될 것
예외
- 임대인이 기존 시설을 그대로 사용하려는 경우 → 공제 불가
- 임차인이 설치한 시설을 다음 세입자가 그대로 쓰기로 한 경우 → 공제 불가
6. 분쟁 예방을 위한 계약서 특약 예시
임차인은 계약 종료 시 목적물을 공실 상태로 반환한다. ‘공실 상태’란 임차인이 설치·반입한 간판, 집기, 비품, 배선·덕트 등 모든 동산·가설물의 철거와 임대 당시 사용 가능 상태의 회복을 의미한다. 다만, 통상적인 마모는 제외한다.
임차인이 설치한 항목은 철거 후 마감하여 인도하되, 임대인이 서면으로 인수하기로 한 항목은 철거에서 제외하며, 이 경우 보증금에서 공제하지 않는다.
부속물·유익비에 관한 권리는 민법 규정에 따른다.
7. 자주 묻는 질문
Q. 통상적인 마모는 어디까지 인정되나요?
A. 정상적인 사용으로 불가피하게 생긴 변색·스크래치는 포함됩니다. 그러나 과도한 훼손, 무단 구조 변경, 방치로 인한 손상은 복구 대상입니다.
Q. 이전 임차인이 남긴 시설물은 누가 복구하나요?
A. 현 임차인이 승계 사용했고, 계약서에 원상복구 의무가 있다면 종료 시 현 임차인이 복구해야 할 수 있습니다.
Q. 인테리어 비용을 일부라도 돌려받을 수 있나요?
A. 임대인의 사전 동의를 받고 설치한 시설물은 매수청구가 가능하며, 가치가 남아 있다면 유익비 상환 청구도 가능합니다.
제가 직접 경험해 본 바, 원상복구 문제는 단순히 돈 문제를 넘어서 신뢰와 관계의 문제입니다.
계약 초기에 서로 명확히 합의하고 문서로 남겨두면, 계약 종료 시 불필요한 분쟁 없이 깔끔하게 마무리할 수 있습니다.
그리고 중요한 건, 계약서에 한 줄 넣는 것보다, 사진·영상으로 임대 당시 상태를 기록해 두는 습관이 훨씬 강력한 방패가 된다는 점입니다.
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